למרות הקורונה - מחקר: באילו ערים כדאי להשקיע בדיור לטווח קצר

אחד מאפיקי ההשקעה בעולם הנדל"ן היא השכרת דירות לטווח קצר - בעיקר למטרות נופש ותיירות. משבר הקורונה אשר היכה בענף התיירות בכל העולם העלה חשש אמיתי להתרסקות שוק השכרת הדירות לטווח קצר בישראל, שבימים רגילים מתבסס ברובו ככולו על תיירים. כיום, כשנה וחצי מאז תחילת המשבר, מסתבר שנבואות הזעם התבדו. נכון, נרשמו ירידות בהיקף הנכסים המוצעים להשכרה לטווח קצר, באחוזי התפוסה ובמחיר הממוצע ללילה, אך הירידות היו מתונות מהצפוי והתרסקות לא נראית לעין.

אלון גרינברג, מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים, מציין כי: "למרות שהתיירות מחו"ל הצטמצמה משמעותית עקב סגירת השמיים בשנה וחצי האחרונות את התיירים מחו"ל החליפו תיירים ישראלים שגם הם לא יכולים לצאת לחופשה בחו"ל, דיירים ישראלים ששכרו נכסים למספר שבועות ותושבי חוץ. עם היציאה ההדרגתית ממשבר הקורונה קיימת ציפייה כי תנועת התיירים מבית ומחוץ תגדל וזה יחזיר את שוק ההשכרה לטווח קצר לעסקים כרגיל. עוד אפקט של משבר הקורונה הוא, שינויים בהעדפות הנופש של התיירים - אם פעם המלונות הגדולים היו היעד העיקרי של התיירים, כיום הם יעדיפו פחות לשכון במקומות צפופים והומי אדם, אלא דווקא במקומות אינטימיים יותר וגם זה יהיה לטובת הנכסים להשכרה קצרת טווח.

                          אלון גרינברג - מנכ"ל סביבת מגורים | קרדיט תמונה: יח"צ

גרינברג סבור, כי "הגידול החזוי בתיירות מהווה הזדמנות למשקיעים, כשמשפחות רבות מתכננות רכישת דירה שנייה שתאפשר להן לנפוש בארץ בחלק מהשנה ולהשכיר את הדירה בשכירות קצרת טווח בזמן שהיא פנויה. ככלל, מדובר בהשקעה כדאית – דירה המושכרת בתפוסה כמעט מלאה תניב בממוצע פי 3 הכנסות ביחס לשכירות סטנדרטית. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שלא כל נכס מתאים להשכרה לטווח קצר, כשמיקום הדירה באזור מוטה תיירות ונופש מהווה תנאי סף".

בסקירה אותה ערך גרינברג, הוא נעזר בנתונים של חברת AirDNA אשר מנטרת את ענף ההשכרה לטווח קצר שנשלט ברובו על ידי Airbnb, ובדק מיהן הערים המובילות בישראל בשיעורי התפוסה של נכסים המיועדים להשכרה לטווח קצר. כך, תל אביב כמובן מובילה עם 4,483 יחידות דיור שהוצעו להשכרה בחודש אוגוסט האחרון, ירושלים במקום השני עם 1,805 יחידות, ואילת במקום השלישי עם 1,025 יחידות דיור. יעדים בולטים נוספים בשוק: חיפה, נתניה והרצליה.

בערים בנהריה ואשקלון התחום מצוי בצמיחה מתמדת, יחד עם הקמתן של שכונות חדשות הסמוכות לחוף הים, ויש בהן פעילות משקיעים ערה. העיר נהריה מאופיינת בתפוסה גבוהה יחסית גם בתקופת הקורונה (39%) וגם ברמת מחירים גבוהה - 700 שקל בממוצע ללילה בשנה האחרונה. בהרצליה, עיר חוף נוספת, נמדד המחיר הגבוה ביותר בארץ - 854 שקל בממוצע ללילה בשנה החולפת. בתל אביב שתופסת כ-50% מהשוק המחיר הממוצע עומד על 574 שקל בלבד, אך חלק ניכר מהיחידות המושכרות בה אינן דירות שלמות, אלא רק חדר בדירה.

                                   
                                                                     נתונים: AirDNA

גרינברג מציין, כי "בנוסף למיקום הנכס, על המשקיעים לשקלל אלמנטים נוספים הנלווים להשכרה לטווח קצר כגון מיסוי, עונתיות, עלויות תחזוקה שוטפת והתעסקות עם שוכרים רבים. אך גם לאחר שקלול כל הנ"ל, בשורה התחתונה השכרת נכס לטווח קצר צפויה להניב תשואה הגבוהה בכ-30% עד 70% ביחס לתשואה מהשכרה סטנדרטית של אותו נכס – וזה אכן משתלם".

ואם בתיירות ונופש עסקינן, קבוצת אבי כראל מציעה למכירה דירות באילת שניתנות לשימוש גם כבית שני שישמש את המשפחה למטרות נופש בכל השנה וגם כדירת נופש להשכרה לטוח קצר.

לדברי אבי כראל, יזם ומייסד קבוצת כראל אחזקות שבונה היום את קומפלקס המגורים והמלונאות הראשון באילת אחרי 15 שנה מציין אילת עוברת בימים אלה מהפיכה נדל"נית, תיירותית וגיאו-פוליטית מקיפה שהופכת אותה ליעד אטרקטיבי להשקעה ולמגורים בעשור הקרוב וגם אחריו. השילוב של הסכמי השלום עם האמיריות, הפעלת שדה תעופה בינלאומי יחד עם התוכניות וההשקעות של העירייה והממשלה יצרו משולש צמיחה שיביא להאצת פיתוח בעיר לעשורים הקרובים.

על אף המשבר הזמני, הקורונה רק חידדה את חשיבותה של אילת כעיר הנופש האולטימטיבית גם לתושבי הארץ ותרמה לגידול בביקושים לפרויקטים מלונאיים.

אנחנו התחלנו השנה בבניית קומפלקס המגורים והמלונאות ' BROWN 42°' הכולל 223 דירות מגורים ומלון חמישה כוכבים עם 155 חדרים ומתחם תרבות פנאי ובילוי הכולל 6 מסעדות. בתקופת הקורונה מכרנו מעל למחצית מהדירות המיועדות, הביקוש לדירות באילת בשיא היסטורי.

העיר טבריה נהנית גם היא מתקופת פריחה תיירותית משמעותית עוד טרם משבר הקורונה, דירות הנופש בעיר הצפונית שגשגו . לדברי איל עמיר מנכ"ל פידמונט אנטרפרייזס הפעיל בעיר טבריה מתעוררת מתרדמת ארוכת שנים גם בתחום התיירות וגם בכל הקשור לבנייה למגורים. נתוני הלמ"ס מעידים על גידול משמעותי בתפוסת חדרי האירוח במלונות וכן תחום ההשכרה לטווח קצר פורח בעיר בשנתיים האחרונות. לאחר שלמעלה מעשור, העיר הייתה בקיפאון כמעט מוחלט, מתוכננים כעת הקמה של מלונות חדשים, מרכזי תעסוקה ומסחר גדולים. התנופה הזאת, לא נעלמת מעיניהם של משקיעי הנדל"ן והביקוש לדירות נופש בעיר אף התחדד בעקבות הקורונה בשל העובדה שלא היה ניתן לנסוע לחו"ל"

ומה הם הסיכונים?
לדברי חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי מקרקעין: "בשוק עולה נראה שכל השקעה בנדל"ן משתלמת אבל מי שרוכש דירה באזור נופש ומייעד אותה להשכרות קצרות טווח, צריך לקחת בחשבון גם את הסיכונים. אמנם התשואה גבוהה בהרבה מתשואה על השכרה רגילה למגורים אולם כדאי לקחת בחשבון שיהיו חודשים בהם הנכס יעמוד ללא שוכר בזמן שתשלומי הארנונה ודמי הניהול ממשיכים, כמו למשל בתקופת קורונה בה נסגרו השמיים. אם המטרה היא השכרה לטווח קצר בלבד צריך לחשוב על העניין כעל ניהול עסק. מומלץ לברר האם הרשות המקומית גובה ארנונה גבוהה יותר על דירה להשכרה לטווח קצר. עוד מומלץ לבדוק מה עלויות השיווק והאם הדירה נמצאת באזור מבוקש על ידי תיירים. מומלץ לבחור אזורים המבוקשים הן על ידי תיירות חוץ והן על ידי תיירים ישראלים וכן לבדוק עלויות התחזוקה והניהול של הנכס ( קבלת אורחים, מתן שירות בעת השהייה, ריהוט ואבזור מלא של הדירה, עלויות ניקיון וכדומה".

 מתחם המלונאות והמגורים של אבי כראל באילת |קרדיט תמונה: Studio 251